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SIGNER UNE PROMESSE DE VENTE ENTRE PARTICULIERS

La signature de la promesse de vente peut prendre deux formes : devant un notaire, ou entre particuliers. Si c'est cette dernière option qui est retenue, il va falloir redoubler de vigilance ! En effet, une promesse de vente engage fortement les deux parties : c'est un contrat complexe qui doit être rédigé avec beaucoup de précautions. Si vous allez vous passer de l'appui d'un notaire, voici tout ce qu'il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises en cas de promesse de vente signée entre particuliers.

La promesse de vente entre particuliers : comment ça marche ?

La "promesse unilatérale de vente" sert à concrétiser un accord de vente entre un vendeur et un acheteur. Signée juste après la négociation, elle vaut accord sur le prix et la chose, mais pas seulement : elle permet aussi de définir tous les détails de la vente. Prix du bien, frais annexes, dates-butoirs, clauses suspensives, indemnité d'immobilisation, mentions légales... Il s'agit d'un contrat extrêmement important qui est censé mettre la transaction sur de bons rails.

Pourquoi signer une promesse de vente entre particuliers (et pas devant un notaire) ?

Il existe deux alternatives pour signer une promesse de vente :

  • Devant un notaire (acte authentique)
  • Entre particuliers (acte sous seing privé)

La promesse de vente entre particuliers est rédigée et signée par leurs soins, sans l'intervention d'un notaire au niveau de la rédaction du contrat. Cet acte (que l'on dit "sous seing privé") a sensiblement la même valeur légale qu'un acte notarié, à condition de respecter un certain nombre de mentions et de clauses.

Pour signer une promesse de vente entre particuliers, il est possible de recourir à un agent immobilier : habitué à ce type de contrat, il propose son modèle-type et garantit sa validité sur le plan légal.

La signature de promesse de vente entre particuliers présente l'avantage d'un processus plus souple : obtenir un rendez-vous chez le notaire prend parfois plusieurs semaines. Au contraire, sous seing privé, la promesse de vente sera signée simplement lors d'une rencontre entre le vendeur et l'acheteur, dès qu'ils sont disponibles.

L'acte signé entre particuliers est également moins cher : la rédaction préliminaire du contrat est facturée par les études de notaire. Le tarif peut souvent atteindre plusieurs centaines d'euros, généralement à la charge de l'acheteur.

Quand faire enregistrer une promesse de vente sous seing privé ?

Même si la promesse de vente est signée entre particuliers, elle doit toujours faire l'objet d'un enregistrement auprès des services fiscaux.

L'enregistrement intervient juste après la signature. D'après l'article 1840 A du Code Général des Impôts, les signataires disposent d'un délai de 10 jours pour enregistrer l'acte de promesse de vente. Ce délai est décompté à partir de la réception de l'acte par le bénéficiaire (en mains propres ou par courrier recommandé avec accusé de réception).

Si la promesse de vente n'est toujours pas enregistrée au bout de 10 jours, elle est considérée comme nulle et sans effet.

Combien coûte l'enregistrement de la promesse de vente ?

L'enregistrement d'une promesse de vente signée entre particuliers doit être effectué au service des impôts. N'importe laquelle des deux parties peut procéder à l'enregistrement, auprès du Trésor Public de son domicile.

Le tarif d'enregistrement de l'acte est un montant forfaitaire. Il est fixé à 125 €.

Que doit contenir une promesse de vente entre particuliers ?

Aucune forme n'est imposée par la loi pour la rédaction des actes sous seing privé. Cela dit, une promesse unilatérale de vente sous seing privé doit rassembler plusieurs éléments indispensables pour la bonne exécution de la transaction :

  • Désignation des parties : le promettant (ou vendeur) et le bénéficiaire (ou futur acquéreur)
  • Désignation du bien : la description doit être exhaustive. Les cas échéant, elle inclut les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes, les références cadastrales, etc...
  • Mentions légales
  • Situation du logement : servitudes, hypothèque, situation locative...
  • Date-butoir de levée d'option : elle est fixée librement par les deux parties.
  • Prix du bien : il est à régler le jour de la signature de l'acte de vente.
  • Indemnité d'immobilisation : elle est fixée librement par les deux parties.
  • Frais annexes : droits de mutation (ou frais de notaire), frais d'agence le cas échéant...
  • Plan de financement : les conditions du prêt que le vendeur va solliciter.
  • Conditions suspensives
  • Droit de rétractation : obligatoire, il est d'une durée de 10 jours.
  • Annexes : le vendeur doit ajouter un dossier de diagnostics techniques et les documents relatifs à la copropriété.

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