Le DPE en cas de vente immobilière

Le diagnostic de performance énergétique en cas de vente immobilière

Le diagnostic de performance énergétique (ou DPE) est le seul diagnostic obligatoire dans tous les cas de vente de logement. Il sert à évaluer l'empreinte énergétique de sa maison ou de son appartement. Toujours à la charge du vendeur, il n'entraîne jamais d'obligation de travaux. En revanche, il comporte de nombreuses pistes pour réduire l'impact de son logement sur l'environnement, et faire des économies sur la facture d'énergie ! Si vous vous apprêtez à vendre votre logement, voici tout ce qu'il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique.

Le diagnostic de performance énergétique, à quoi ça sert ?

Un diagnostic de performance énergétique est le résultat d'une visite d'expert qui permet d'évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement.  

Il s'inscrit dans le cadre de la politique énergétique de la France, dont il est un élément clé. La construction des bâtiments est encadrée par des normes de plus en plus strictes depuis la première réglementation technique de 1974. Aujourd'hui, elle suit le Plan Climat, dont l'objectif est de diviser nos émissions de CO2 par quatre d'ici à l'horizon 2050.

Améliorer la qualité des logements anciens est un des principaux leviers pour diminuer les gaspillages d'énergie. Pour cela, le DPE est fondamental : il est obligatoire en cas de vente de logement, mais aussi de location.

Un diagnostic de performance énergétique permet de :

• responsabiliser les propriétaires et les inciter à réaliser des travaux d'économie d'énergie ;
• valoriser les maisons à faible impact environnemental sur le marché de l'immobilier ;
• faire circuler l'information et permettre aux acquéreurs de comparer les logements sur le critère de la consommation d'énergie.

Quand s'applique le DPE ?

Le DPE concerne tous les logements sans exception en cas de vente immobilière. Il s'applique à tous les types de biens, quelle que soit leur ancienneté, leur type, leur situation géographique, en logement individuel ou en copropriété...

C'est une obligation pour les vendeurs : en cas d'absence de DPE, ils s'exposent à des poursuites pour dol si les performances énergétiques du logement sont trop faibles. Pire, un diagnostic recelant des informations visant à induire en erreur les acquéreurs peut entraîner des sanctions qui vont jusqu'à une lourde amende et une peine de prison.

Par ailleurs, le DPE est obligatoire en cas de location : le bailleur est tenu de le joindre au bail lors de la signature de ce dernier. Ceci concerne exclusivement les logements dont la période d'occupation est d'au moins 4 mois par an.

Quand faut-il le réaliser ?

Comme tous les diagnostics obligatoires, le DPE doit être annexé au dossier de diagnostics techniques (ou DDT). Ce dernier est requis lors de la signature de l'avant-contrat de vente(compromis ou promesse de vente), ou à défaut de l'acte de vente.

Cela dit, il a une autre particularité : il doit impérativement avoir été réalisé au moment de la mise en vente du logement. En effet, l'échelle énergétique du logement (de A à G) doit apparaître sur la petite annonce ! Cela concerne les annonces en vitrine d'agence, en presse écrite et sur internet. La période idéale pour réaliser un diagnostic de performance énergétique est donc dès la décision de vendre son bien, avant même de contacter une agence ou de publier une petite annonce.

L'obligation de mentionner le DPE dans les petites annonces

Quel que soit le support, toute petite annonce de vente immobilière doit donc mentionner la note de performance énergétique du logement, de A à G. Sur internet ou en vitrine d'agence, le macaron doit être en couleur et couvrir au moins 5% de la surface, ou 180 x 180 pixels sur le web.

Idem pour les annonces textuelles en presse écrite : elles doivent inclure la note énergétique, précédée de la mention "Classe énergie".

Qui peut réaliser un diagnostic de performance énergétique ?

Le DPE doit toujours être réalisé par un opérateur certifié. La profession de diagnostiqueur DPE est maintenant très réglementée : les agents doivent faire état d'une formation approfondie et de compétences actualisées, la législature concernant le DPE étant régulièrement mise à jour.

Pour le propriétaire, il est donc nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur DPE certifié par un des organismes accrédités COFRAC : Afnor, Veritas, Dekra... On compte aujourd'hui plus de 8.000 professionnels certifiés en France.

L'annuaire des diagnostiqueurs DPE est disponible sur le site developpement-durable.gouv.fr. Elle permet de vérifier que votre opérateur dispose d'une certification en règle !

Outre la certification, le diagnostiqueur doit avoir souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle en cours de validité. Pour garantir l'intégrité du DPE, il ne doit avoir aucuns liens avec le propriétaire, qu'ils soient personnels ou professionnels.

Comment se déroule un  diagnostic de performance énergétique ?

Le DPE prend la forme d'une visite sur le site du logement. A l'arrivée du diagnostiqueur, le propriétaire doit, dans la mesure du possible, lui remettre les différents relevés de consommation énergétique de son logement.

La visite du diagnostiqueur DPE

Pendant la visite, l'opérateur va inspecter minutieusement les caractéristiques énergétiques du logement. Depuis 2013, le DPE est "fiabilisé": il répond à des normes réglementaires et à un cahier des charges très strict pour unifier les résultats.

Sur place, le diagnostiqueur DPE va collecter les éléments suivants :

• Description des équipements de production de chaleur, d'eau chaude sanitaire (ECS), de ventilation et de climatisation, mais aussi d'éclairage.
• Caractéristiques de l'enveloppe isolante du bâtiment : les murs, les planchers, les plafonds, les baies, les portes, les combles, les ponts thermiques...
• Caractéristiques du logement : département, altitude, orientation, année de construction, hauteur sous plafond, type de bâtiment, etc...

A partir de ces données, le DPE va générer une estimation de la quantité d'énergie consommés par an (ainsi que les dépenses correspondantes), sur la base de conditions d'usage standards et préétablies. Il est rappelé que cette quantité d'énergie ne reflète pas nécessairement la consommation réelle des occupants, qui peut fluctuer en fonction de la rigueur de l'hiver ou de leur tolérance thermique.

En plus de la méthode des estimations, certains DPE peuvent prendre en compte la consommation réelle du logement lors des trois dernières années. Cela est possible dans la mesure où le propriétaire fournit les relevés correspondants.

Pour ajuster le diagnostic de performance énergétique, le rapport prend en compte la part d'énergies renouvelables utilisées.

Le rapport de DPE

Après la collecte des données, celles-ci sont entrées par le diagnostiqueur dans un des logiciels de DPE agréés. Ils se basent sur une des trois méthodes de calcul certifiées pour réaliser un DPE: 3CL-DPE, DEL6-DPE ou Comfie-DPE.

Le rapport doit récapituler la méthode de calcul utilisée pour obtenir les résultats.

Ceux-ci sont présentés sous la forme de deux étiquettes qui permettent d'évaluer en un coup d'oeil l'impact environnemental du logement : il s'agit de la classe énergie, ou échelle énergétique. Les deux étiquettes sont les suivantes :

• étiquette énergie : elle qualifie la consommation énergétique annuelle du logement au Kwh/m2. Elle peut aller de A (consommation faible, moins de 51 Kwh/m2) à G (consommation importante, plus de 450 Kwh/m2).
• étiquette climat : elle détaille l'impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre, calculées en kilos équivalent carbone/m2. Elle va de A (moins de 6 kg équivalent carbone/m2) à G (plus de 80 kg équivalent carbone/m2).

Après un DPE, le diagnostiqueur transmet une copie du rapport à l'ADEME (agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) qui réalise un suivi de la consommation énergétique à l'échelle du pays.

Les incitations aux travaux

En plus des étiquettes énergie, le rapport inclut des recommandations visant à diminuer la consommation du logement. Cela passe par des travaux sur l'isolation des combles et des murs, le remplacement des fenêtres et autres ouvertures, les appareils de production de chaleur à énergie renouvelable, etc...

Un DPE n'entraîne jamais d'obligations de travaux ! En revanche, il s'agit d'une démarche fortement incitative : le rapport final informe le propriétaire des avantages qu'il peut tirer d'une rénovation avec des indicateurs précis. Ils incluent l'investissement à prévoir, les économies réalisables, la durée du retour sur investissement et le crédit d'impôt.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Un diagnostic de performance énergétique est valable pendant une durée de 10 ans.

Cela dit, si vous réalisez des travaux de nature à améliorer votre échelle énergétique, il est nécessaire de réaliser un nouveau DPE afin de valoriser les résultats.

De même, si un DPE a été réalisé au nom de l'ancien propriétaire, il est conseillé d'en faire réaliser un nouveau. En effet, la couverture légale des assurances professionnelles ne concerne que commanditaire du DPE : en cas de litige, vous risquez de ne pas être couvert par un diagnostic réalisé à un autre nom.

Combien coûte un diagnostic de performance énergétique ?

Les frais liés à la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique sont toujours à la charge du propriétaire.

Le tarif d'un DPE varie énormément en fonction de la taille du logement, de sa situation géographique, de la distance de déplacement de l'opérateur et de l'ancienneté des installations. Il est généralement compris dans une fourchette qui va de 80 € à 200 €. Le prix moyen d'un diagnostic de performance énergétique est évalué à 120 €.

Pour les propriétaires qui doivent réaliser un DPE, plusieurs aides financières sont possibles : l'ANAH (agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) propose notamment des subventions, sous conditions de ressources. Certaines collectivités locales ont également des mécanismes d'aide pour encourager la transition énergétique.