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Le diagnostic électricité en cas de vente immobilière

Le diagnostic électricité est obligatoire en cas de vente immobilière si votre installation a plus de 15 ans. A la charge du propriétaire, il n'entraîne pas d'obligations de travaux, à condition que rien ne mette en danger les occupants ! Durée de validité, tarifs, certifications et déroulé de la visite : découvrez tout ce qu'il faut savoir sur le diagnostic électricité en cas de vente immobilière.

Diagnostic électricité : à quoi ça sert ?

Intitulé "état de l'installation intérieure d'électricité", ce diagnostic permet d'évaluer tous les risques électriques pouvant compromettre la sécurité des personnes et de leurs biens. Il est régi par le code de la construction et de l'habitation.

Le diagnostic électricité répond à une nécessité de moderniser et de sécuriser le parc immobilier. Les installations défectueuses entraînent des risques d'incendie ou d'électrocution. On compte chaque année plus de 80.000 accidents d'origine électrique en France ! Le diagnostic permet de repérer les anomalies, de responsabiliser les propriétaires et de faire circuler l'information jusqu'aux acquéreurs.  

Quand faut-il le réaliser ?

Le diagnostic électricité s'applique à tous les logements (maisons ou appartements) dont les installations électriques ont plus de 15 ans. Il concerne aussi bien les espaces d'habitation que les dépendances des maisons individuelles : piscines, garages, cabanes, etc...

En cas de vente immobilière, un diagnostic électricité en cours de validité doit être annexé au DDT (dossier de diagnostics techniques) et présenté à l'acquéreur au moment de signer le compromis ou la promesse de  vente. En l'absence d'avant-contrat (cas rare), il devra être présenté au plus tard à la signature de l'acte de vente.

On conseille de réaliser son diagnostic électricité obligatoire en amont de la transaction, au moment de la décision de mise en vente. Cela permet de le présenter aux potentiels acheteurs lors des visites, mais aussi de corriger d'éventuelles anomalies.

L'omission du diagnostic immobilier est très préjudiciable pour le vendeur : en cas de problème survenant après la vente, il peut être poursuivi en justice pour vice caché. L'acquéreur peut alors obtenir des dommages et intérêts, une révision du prix de vente ou même l'annulation de la transaction.

Note : depuis 2017 et la Loi ALUR, le diagnostic électricité s'applique également aux location de logement. Il doit être présenté à chaque signature de bail immobilier.

Qui peut réaliser un diagnostic électricité ?

Comme tous les diagnostics obligatoires, il est toujours à la charge du vendeur.

Le diagnostic électricité doit être exclusivement réalisé par un opérateur professionnel spécialisé, disposant d'une formation reconnue et de compétences actualisées (la législature étant fréquemment mise à jour).

Tout diagnostiqueur électricité doit avoir été certifié par un organisme agréé COFRAC (Afnor, Veritas, Dekra, etc...). Il doit également disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle en cours de validité, dont le numéro d'identification sera reporté sur le rapport. Cela permet au propriétaire d'être couvert en cas de litige.

Enfin, pour garantir son indépendance, le diagnostiqueur ne peut pas avoir de liens personnels ou professionnels avec le propriétaire.

Comment se déroule un diagnostic électricité ?

Le diagnostic électricité est encadré par une norme de qualité (norme FD C 16-600) et par une réglementation stricte qui permet d'assurer la cohérence des rapports.

Il se matérialise par une visite sur place dont la durée est généralement comprise entre une et deux heures. Le jour du diagnostic électricité, le propriétaire est tenu de faciliter l'accès au logement et à ses dépendances. Il est aussi conseillé de présenter à l'opérateur un maximum de documents officiels : titre de propriété, règlement de copropriété, plans éventuels, certificats de conformité des appareils électriques...

Les points de contrôle

Le diagnostic électricité concerne l'ensemble de l'installation électrique du logement : il commence en amont de l'appareil général de commande et de protection, et s'étend jusqu'aux socles des prises de courant. Il veille aussi au bon fonctionnement des équipements fixes (lave-linge, plaques de cuisson, etc...).

Au total, le diagnostiqueur va passer en revue près d'une centaine de points de contrôle différents pour s'assurer que l'installation électrique ne présente aucun danger pour les occupants. Il réalise notamment l'inventaire et la description des éléments suivants :

  • appareil général de commande et de protection
  • dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de la mise à la terre en amont
  • protection contre la surintensité pour chacun des circuits
  • liaison équipotentielle adaptée aux pièces d'eau
  • matériels électriques inadaptés
  • risques de contact direct avec des éléments sous tension
  • conducteur non protégés
  • etc...

Le rapport de diagnostic électricité

A l'issue de la visite, le diagnostiqueur présente un rapport qui contient les parties suivantes :

  • constatation de chaque anomalie, avec leur description et leur localisation
  • inventaire des parties de l'installation non diagnostiquées pour difficultés d'accès
  • liste des points de contrôle réalisés
  • risques encourus en fonction des risques identifiés.

Quel que soit son résultat, le diagnostic électricité n’entraîne aucune obligation directe de travaux pour le propriétaire. Cela dit, la loi rappelle que le propriétaire doit s'assurer qu'aucun élément du logement ne mette en danger les occupants. Sa responsabilité pouvant être en cause en cas d'accident, c'est à lui que revient la charge de mettre à jour une installation défectueuse.

Durée de validité

En cas de vente immobilière, le diagnostic électricité dispose d'une durée de validité de 3 ans à partir de sa réalisation. En location, elle passe à 6 ans.

Attention : si l'installation électrique a fait l'objet d'une mise à jour et qu'un certificat de conformité a été délivré, il peut tenir lieu de diagnostic avec une durée de validité identique, de 3 ans. Pour être valable, le certificat doit avoir été visé par un organisme agréé par le ministre en charge de l'énergie.

Combien coûte le diagnostic électricité ?

Comme tous les diagnostics obligatoires, le diagnostic électricité est entièrement à la charge du vendeur. Son prix évolue en fonction de la zone géographique, de la distance de déplacement du professionnel, de la taille du logement, de sa nature...

En général, son tarif est compris dans une fourchette qui peut aller de 90  € à 150 €, pour un prix moyen de 110 €.

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