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Le dépôt de garantie en compromis de vente

A la signature d'un compromis de vente, le dépôt de garantie sert de preuve de bonne foi entre l'acheteur et le vendeur. Facultatif et fixé librement, il permet au propriétaire de dormir sur les deux oreilles en garantissant la réalisation de la vente, sauf exceptions... A combien se monte-t-il et dans quels cas est-il restitué ou encaissé par le vendeur? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur le dépôt de garantie en compromis de vente !

Qu'est-ce que le dépôt de garantie en cas de compromis de vente ?

Le dépôt de garantie est un acompte versé par le futur acquéreur à la suite d'un compromis de vente. Calculé en pourcentage du prix de vente, le montant est transféré sur le compte séquestre d'un intermédiaire (notaire ou agent), ou plus rarement du vendeur. Dans tous les cas, le numéro de compte est reporté sur le compromis de vente pour garantir la traçabilité du dépôt.

L'acompte peut prendre plusieurs dénominations : indemnité d'immobilisation, dépôt de garantie, provisionnement de la clause de dédit...  

Quel que soit son intitulé, il remplit les mêmes fonctions :

  • rassurer sur le sérieux de l'acquéreur, qui prouve qu'il dispose de fonds personnels pour obtenir son crédit auprès des banques ;
  • provisionner une somme bloquée, dissuadant les acheteurs qui refuseraient d'honorer leurs engagements ;
  • sceller le lien entre les deux parties, chacune immobilisant son bien ou une somme d'argent, en attendant la signature de l'acte de vente.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire en cas de compromis de vente ?

Non, il n'existe aucune obligation de verser un acompte ou dépôt de garantie en cas de compromis de vente. Cette clause est à l'initiative du vendeur et peut faire l'objet d'une négociation. Ni sa présence, ni son montant (en pourcentage du prix de vente) ne sont figés par la loi.

A combien se monte-t-il  en pratique ?

Le dépôt de garantie est calculé à partir d'un pourcentage appliqué au prix de vente. Fixé librement, on estime qu'il est généralement compris entre 5% et 10%.

Dans les faits, les vendeurs sont compréhensifs et exigent rarement 10%. En effet, 5% du prix de vente représente déjà une somme conséquente. 5.000 € ou plus (si le bien dépasse les 100.000 €), cela suffit à dissuader un acquéreur de rompre ses engagements.

En règle générale, le montant du dépôt de garantie en compromis de vente est fixé au cas par cas : plus le vendeur a confiance en l'acheteur, et plus il va baisser le pourcentage. S'il estime qu'il n'aura aucun problème à obtenir un crédit, au regard de sa situation professionnelle et personnelle, le dépôt de garantie peut être abaissé à 3% ou 2%, surtout si le prix de vente est élevé.

Quand l'acheteur peut-il récupérer le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie marque l'engagement de l'acquéreur dans un compromis de vente. Cela dit, il n'est pas irréversible ! Même bloquée sur le compte du notaire, cette somme peut lui être restituée dans les cas suivants, qui ont pour autre effet d'annuler la transaction :

Rétractation pendant le délai autorisé

A la signature du compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation incompressible et obligatoire de 10 jours. Ils sont décomptés à partir du lendemain de la signature du contrat (ou à partir de la réception du dossier complet s'il manque des documents annexes).

Pendant ce délai de rétractation, l'acheteur peut revenir sur ses engagements et faire annuler le compromis de vente. Il n'a pas besoin de fournir de motif. Le dépôt de garantie lui est alors restitué dans son intégralité.

Non-réalisation d'une clause suspensive

Les clauses suspensives ont le pouvoir de faire annuler le compromis de vente, avec restitution du dépôt de garantie à l'ex-acquéreur. Les plus courantes sont l'obtention d'un crédit, l'absence de préemption de la mairie, la réalisation d'une vente immobilière pour l'acheteur ou l'absence de servitude.

L'activation d'une clause suspensive est toujours indépendante de la volonté des deux parties. Par exemple, pour faire valoir la clause suspensive de non-obtention d'un crédit, l'acheteur doit présenter des refus de financement émanant de trois banques différentes, aux conditions de crédit mentionnées dans le compromis.

Quand le vendeur peut-il récupérer le dépôt de garantie ?

Le cas le plus fréquent est (heureusement) celui de la réalisation de la vente. Dans ce cas, à la signature de l'acte de vente, le vendeur encaisse le dépôt de garantie. La somme est déduite du prix à payer par l'acquéreur.

Dans les cas où un acheteur refuse d'honorer ses engagements en dehors du délai de rétractation, il est fautif. Il doit donc réparer le préjudice subi par le vendeur, qui a immobilisé son bien pendant plusieurs mois. Ce dernier récupère alors le dépôt de garantie.

Si la somme est considérée insuffisante au regard du préjudice subi, le propriétaire peut aussi saisir la justice pour demander réparation ou forcer l'exécution de la vente. Cela dit, cette procédure est longue, coûteuse et incertaine : elle risque de retarder la vente pour un délai indéterminé. Beaucoup de vendeurs préfèrent passer outre et remettre leur bien sur le marché.

L'idéal, pour les deux parties, consiste à assortir le compromis de vente d'une clause de dédit. Elle balise la possibilité que l'acheteur (ou le vendeur) revienne sur ses engagements et chiffre le préjudice à l'avance. Le dépôt de garantie sert alors à régler cette pénalité.

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