La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui scelle un engagement entre un vendeur et un potentiel acheteur. Elle permet de réserver un logement à son futur acquéreur, qui dispose alors d'un délai de réflexion pour "lever l'option". En retour, il peut verser une "indemnité d'immobilisation" au vendeur.

Découvrez ici tout ce qu'il faut savoir avant d'envisager de signer une promesse unilatérale de vente : comment elle fonctionne, que doit contenir le contrat, quelles sont les obligations de chaque partie et les conséquences en cas de retrait.

Promesse unilatérale de vente : comment ça marche ?

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui permet de poser les bases d'une transaction immobilière. Elle intervient après les négociations entre un vendeur et un acquéreur potentiel, une fois que les deux parties se sont mises d'accord sur le prix et les conditions de la vente

Les étapes de la transaction immobilière entre particuliers

Pour rappel, une vente immobilière est presque toujours (sauf rares exceptions) réalisée en deux temps.

• Dans un premier temps, un avant-contrat vient fixer les contours de la vente. Il peut s'agir d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente).
• Quelques mois plus tard, une fois que les conditions suspensives ont été validées, les deux parties signent l'acte de vente devant un notaire. C'est à ce moment qu'est payé le prix total au vendeur et que la propriété change de main.

Dans une promesse unilatérale de vente, les deux parties sont appelées "promettant" (le vendeur) et "bénéficiaire" (le futur acquéreur). Le premier s'engage à vendre son bien au bénéficiaire dans un délai et à un prix déterminés.

De l'autre côté, le bénéficiaire dispose d'un délai fixé au contrat pendant lequel il est le seul à pouvoir acheter le logement. Il peut, à l'issue de ce délai, décider ou non de "lever l'option d'achat".

La promesse de vente est donc un contrat asymétrique entre le vendeur et l'acheteur. Pour y remédier, on inclut souvent à la promesse de vente une indemnité d'immobilisation. D'un montant variable, elle sera conservée par le vendeur si le bénéficiaire décide de ne pas lever son option.

Un contrat encadré et mis en forme, devant notaire ou sous seing privé  

Dans la forme, une promesse unilatérale de vente (PUV) se présente comme un contrat formel signé par les deux parties, le promettant et le bénéficiaire. La signature connaît deux modalités possibles: avec un notaire, ou sans (on parle alors de signature "sous seing privé").

Signer une PUV devant notaire

Si les deux parties le souhaitent, un notaire reçoit le contrat et le fait signer. Il s'assure du respect des clauses et valide la légalité de l'accord. On a généralement recours au notaire du vendeur, même si l'acquéreur peut aussi faire intervenir le sien : les deux travaillent alors de façon collégiale jusqu'à l'acte de vente - et partageront les frais de notaire à parts égales.

Signer une PUV sous seing privé

La promesse de vente peut aussi être signée sans notaire, sous seing privé. Cette modalité peut être accompagnée par un agent immobilier, ou être réalisée strictement entre particuliers. Le contrat sous seing privé a la même valeur que celui devant notaire, mais il nécessite d'être très vigilant quant au contenu de la promesse de vente !