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Délai de rétractation, clauses suspensives...
Comment faire annuler un compromis de vente

Le compromis de vente est un engagement fort entre le vendeur et l'acheteur. Dans la plupart des cas, il garantit que la vente va se réaliser, sauf exceptions ! Délai de rétractation, clauses suspensives, sinistre ou carence... Plusieurs voies légales permettent de mettre fin à la validité d'un compromis de vente avant que la transaction se réalise.

Le délai de rétractation du compromis de vente

Tout compromis de vente est assorti d'un délai de rétractation obligatoire et incompressible. Il doit être rappelé dans le contrat. Exclusivement réservé à l'acquéreur, il lui permet de revenir sur ses engagements, faisant annuler la validité du compromis.

Le délai de rétractation est passé de 7 à 10 jours à l'occasion de la loi Macron de 2015. Ces 10 jours débutent au lendemain de la signature du compromis de vente, à condition que le dossier de documents annexes soit complet !

En effet, s'il manque un diagnostic immobilier ou tout autre document obligatoire, le délai de rétractation est suspendu : il ne démarre que lorsque toutes les annexes sont entre les mains de l'acquéreur.

Pour exercer sa clause de rétractation du compromis de vente, l'acquéreur doit envoyer un courrier recommandé au vendeur ou à l'intermédiaire qui a fait signer le contrat (notaire ou agent immobilier). Il n'a pas besoin de donner de motif. La rétractation légale entraîne l'annulation du compromis de vente, sans réparation pour le vendeur.

L'annulation du compromis de vente pour clause suspensive

Les clauses suspensives sont conçues pour permettre l'annulation du compromis de vente dans le cas où un évènement imprévu ou contraire empêche sa réalisation.

Les clauses suspensives du compromis de vente peuvent être variées : refus de financement par les banques, droit de préemption par la mairie ou le locataire du bien, apparition de servitude...

Pour être activée, la clause suspensive doit avoir été assortie au compromis de vente. Certaines clauses sont obligatoires : c'est le cas de l'obtention du prêt, instaurée pour protéger les demandeurs de crédit et les libérer de leurs obligations s'ils n'obtiennent pas de financement.

De même, si la mairie dispose d'un droit de préemption ou si le bien est occupé par un locataire, ils peuvent faire valoir leur droit d'achat prioritaire. Cela annule la validité du compromis de vente, substitué par un nouvel avant-contrat négocié aux mêmes conditions.

D'autres clauses suspensives peuvent être ajoutées : absence de servitude sur le bien, réalisation d'une vente immobilière préalable par l'acquéreur, etc...

Il suffit qu'une seule des clauses suspensives prévues au contrat ne se réalise pas pour faire annuler un compromis de vente. C'est au notaire de vérifier la validité des clauses.

L'annulation du compromis de vente pour sinistre

Il existe un autre cas (rare) d'annulation de la validité du compromis de vente : si un sinistre intervient entre sa signature et celle de l'acte de vente ! Si le logement est endommagé jusqu'à devenir "impropre à sa destination", l'avant-contrat est remis en cause.

Pour être activée, cette clause doit avoir été mentionnée dans le contrat du compromis de vente. Elle précise les alternatives en cas de sinistre affectant gravement le logement : l'acquéreur a alors le choix entre poursuivre la vente, ou renoncer à ses engagements sans pénalités.

L'annulation pour carence

La "carence" décrit une situation ou l'une des deux parties omet de se présenter à la convocation du notaire pour signer l'acte de vente. Dans le cas où l'autre partie (généralement l'acheteur) ne répond pas aux sollicitations préalables, il vous faut quand même vous présenter devant le notaire à la date prévue.

L'absence du vendeur ou de l'acquéreur est un signe manifeste qu'il ne souhaite pas honorer ses engagements prix à la signature du compromis de vente. Quelle qu'en soit la raison, le notaire va rédiger un procès-verbal de carence qui permet d'avoir une preuve légale.   

La carence est une autre manière de mettre fin à la validité du compromis de vente. Cela dit, elle a des conséquences plus importantes que les autres : elle permet à la partie lésée d'obtenir un dédommagement.

Quelles indemnités pour le vendeur en cas d'annulation du compromis de vente ?

Si le compromis de vente a été annulé à la suite d'une rétractation de l'acquéreur pendant le délai légal, d'une clause suspensive ou d'un sinistre, aucune réparation n'est prévue. Le contrat perd toute validité légale et les deux parties sont libérées de leurs engagements. Aucune réparation n'est possible : si un dépôt de garantie a été versé, il est restitué à l'acquéreur. Les frais d'agence ne sont pas non plus facturés, et le vendeur ne peut recevoir aucune contrepartie pour l'immobilisation de son bien.

Si le compromis de vente se conclut par une carence de l'acquéreur, une réparation est envisageable pour le vendeur. Elle peut être encadrée : c'est le cas si l'avant-contrat comporte une clause de dédit, ou clause pénale. Elle définit une certaine somme qui sera payée à la partie lésée en cas de carence. Librement fixée, elle est généralement comprise entre 5% et 10% du prix du bien. Elle peut être alimentée par le dépôt de garantie, encaissée par le vendeur en cas désistement de l'acquéreur.

En revanche, si le compromis de vente ne prévoit ni clause pénale, ni dépôt de garantie, le vendeur peut intenter une action en justice. Celle-ci peut avoir pour but de forcer l'exécution de la vente. Cela dit, cette procédure a des limites : laborieuse, elle peut déboucher sur une impasse si l'acquéreur est en incapacité de payer. De plus, elle immobilise le bien jusqu'à la résolution du litige. Beaucoup de vendeurs préfèrent se contenter de demander des dommages et intérêts, pour un montant situé autour de 5% à 10% du prix du bien.

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