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L'action en rescision après une vente immobilière

En tant que contrat, l'acte de vente est la "rencontre de deux volontés exprimées librement". Une fois signé, ses effets sont irrévocables... Sauf exceptions ! En effet, même après la signature, il est possible de mener une action en rescision d'un contrat  de vente immobilière. Elle peut être invoquée en cas de dol ou de lésion, si une des parties s'estime après coup lésée par le contrat.

Définition de l'action en rescision

L'action en rescision est un recours juridique actionnable par les parties signataires d'un contrat, par exemple en cas de vente immobilière. Elle a pour but de "rescinder", ou revenir sur les termes d'un contrat déjà signé. Elle peut aboutir à une redéfinition de l'accord sur la chose ou sur le prix ou à l'annulation du contrat.

Entrepris après la signature de l'acte de vente chez le notaire dans un délai précis, ce type de recours ne peut aboutir que dans des situations exceptionnelles, en cas de lésion sur le prix de vente ou de dol.

L'action en rescision se distingue de l'action en nullité qui en est proche. Cette dernière consiste à annuler simplement un acte. En revanche, la rescision ne remet pas toujours en cause le droit de propriété de l'acquéreur.

Action en rescision pour lésion

Une vente peut être qualifiée de lésionnaire si son prix de vente est très nettement inférieur à la valeur réelle du bien. C'est le vendeur qui s'estime lésé qui sollicite une action en rescision du contrat de vente, dans l'espoir d'obtenir une compensation financière. A l'inverse, il est impossible d'entreprendre une telle action pour un acquéreur qui estime avoir payé trop cher un bien immobilier.

Pour que la lésion soit avérée sur le plan juridique, le prix de vente ne doit pas dépasser les 5/12 de la valeur estimée du bien. Autrement dit, la lésion doit porter sur 7/12 de la valeur réelle du logement. Par exemple, si un bien est estimé sur le marché à 300.000 €, il y a lésion s'il a été vendu pour 125.000 € ou moins.

Les cas de lésion sont extrêmement rares et difficiles à détecter. Souvent, le vendeur s'en aperçoit si son acquéreur procède à une revente avec une forte plus-value dans un délai très court. En effet, la lésion est assortie d'un délai de prescription de seulement 2 ans. Le vendeur lésé dispose donc de 24 mois après la signature de l'acte de vente pour entamer une action devant le tribunal de grande instance. Au-delà de ce délai, il n'a plus aucun recours.

Comment exercer une action en rescision pour lésion

En cas de lésion manifeste, une estimation de la valeur du bien doit être réalisée par trois experts indépendants et distincts, nommés par les parties d'un commun accord. En l'absence de consensus, ils peuvent être nommés par le tribunal.

L'estimation doit prendre en compte la valeur réelle du bien à la date de la signature de l'acte de vente ; en aucun cas, elle ne peut intégrer les évolutions des prix du marché survenues ultérieurement. De même, si un logement a fait l'objet d'améliorations ou de dégradations, l'estimation devra en faire abstraction.

L'action en rescision pour lésion peut avoir deux conséquences possibles : la restitution du logement et du prix de vente, qui équivaut à l'annulation de l'acte de vente ; ou le paiement d'une compensation au vendeur. Si cette solution est retenue par le tribunal, ce dernier reçoit la différence entre le prix payé et la valeur estimée, ainsi que les intérêts légaux.

Cas où la lésion ne peut être invoquée

La lésion s'applique aux ventes immobilières, notamment de logement entre particuliers. Elle ne peut pas concerner une vente de parts de SCI car cela ne constitue pas une vente d'immeuble. Sont également exclues les ventes en viager et les ventes par adjudication, par nature détachées des prix du marché classique.

Action en rescision pour dol

L'autre cas pouvant aboutir à une action en rescision est le dol, ou vice du consentement. Il s'agit d'un autre type de lésion objective dans laquelle le vendeur a sciemment dissimulé une information de nature à altérer le consentement de l'acquéreur. Ce dernier a découvert, après signature de l'acte de vente, un défaut majeur et non détectable à l’œil nu lors d'une visite.

Si l'acquéreur est en mesure de prouver que le vendeur avait connaissance de ce défaut majeur avant la vente, un recours pour dol est possible. Là aussi, la victime peut demander deux types de compensation : le paiement d'une indemnité par le vendeur en réparation du préjudice, ou la nullité du contrat de vente.

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